精靈公主

■廣州市珠江新城的一新落成樓盤，貸款該區域是廣州房價最高的區域之一。在出台了限購令之後，廣州的房地產成交量明顯下降。
　　2014年初，一路高歌猛進的全國樓市突然出現“分水嶺”，一線城市房價高燒不退與三四線城市房價鬆動分化加劇、土地市場火爆不減與樓市疲態漸顯並存。有關房價下一步走勢的爭議，從未像現在這樣激烈。在樓市信號如此錯綜複雜的表象中，房價下G2000一步走勢如何？調控政策會否區別對待？記者採訪了兩會代表委員和知名學者。
　　矛盾一：
　　一二線熱三化療飲食四線冷，分化是否將加劇？
　　【數據】歲末年初，江蘇、山東、安徽等地的多個三四線城市樓市交易疲軟，個別地方成交量甚至“腰斬”，但一線城市卻“高燒不退”。抗癌食物第一名1月份，北京大望京村的綠地中心項目住宅均價超過9萬元，當月北京還有兩個單價超過6萬元的高價房開售。
　　【解析】全國政協委員遲福林認為新竹房屋，一線城市高歌猛進，三四線城市卻新盤滯銷。“一些地方拆遷騰出的地都夠開發一二十年了，擠進來的開發商多達幾百家，這不是過頭了嗎？”
　　全國人大代表辜勝阻說，隨著城鎮化的發展，資源和人口大量由邊緣向中心城市集中，需求和購買力也都從三四線向一二線彙集，隨著三四線城市建設過程中“攤大餅”的弊端顯現，樓市便越來越呈現明顯的分化。
　　【記者點評】一段時間以來，我國樓盤建設經歷了一輪“大躍進”，特別是在一線城市嚴控樓價地價之時，眾多開發商涌向三四線小城市，但本地居民消費能力有限導致大量庫存，“後遺症”不斷顯現。這為我國樓市建設敲響警鐘：城鎮化不是地產化，樓市發展應“量需而供”。針對房價分化，調控政策應當區別對待，而非“一刀切”。
　　矛盾二：
　　房價冷地價熱，漲勢是否在後面？
　　【數據】國家統計局日前公佈數據顯示，1月份70個大中城市房價增幅收窄，環比上漲的城市減少，下降的城市增加。與之相比，土地市場卻一片火熱，京滬深穗四城土地成交均價環比漲125%，創歷史單月新高。土地市場炙手可熱，是否意味著新一波漲價潮來臨？
　　【解析】全國政協委員、財政部財政科學研究所所長賈康認為，房價與地價並不是“雞生蛋、蛋生雞”如何排列先後順序的問題。從地價到樓價中間還有許多其他因素，因此未來走勢不能直接判定會大漲。
　　國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣認為，土地成本過高直接導致了房價高企，而土地制度改革提出了多年，很難有實質性推進，根本原因在於有難以撼動的阻力。“首先來自於地方政府的土地財政衝動，其次源於房地產商的利潤壓力。很多人寄望改革土地制度撼動房價，但地方政府和開發商受到利益束縛。”
　　【記者點評】“麵粉”越賣越火，“麵包”難道越來越便宜？房地產調控進入關鍵階段，以限制需求為主的調控政策已顯露缺陷，一旦“被微調”，就有可能出現房價反彈甚至暴漲。因此，從“根”上解決土地財政依賴，摒除“借地生財”的理念，是房價合理回歸的根本。
　　矛盾三：銀行審慎開發商樂觀，房地產高投資還能走多遠？
　　【數據】近日，多家銀行表示，針對房地產貸款更加審慎，防控風險繼續成為監管部門和銀行的關註重點。與銀行審慎形成鮮明對比的是，綠地、萬達等大型房企紛紛上調2014年度銷售目標，部分房企甚至上調高達30%。
　　【解析】全國政協委員、江蘇省社科院院長劉志彪認為，當前的樓市泡沫和地方債問題如果處理不好，對銀行而言就是“定時炸彈”。銀行收緊房貸，既是進行風險控制，也符合國家政策調節的方向。經濟放緩、流動性偏緊、融資成本提升的背景下，房地產投資高增長恐難以為繼。
　　住建部政策研究中心研究員王珏林認為，當前出現的種種信號表明，銀行開始對房地產業的風險有所防備，這種收緊趨勢可能還會持續，將增加房企的融資難度和成本，一些中小房企可能被迫倒閉退出市場，或者減少拿地放慢擴張腳步。
　　【記者點評】沒有隻漲不跌的房價，沒有隻升不貶的資產，銀行的審慎和樓市態勢給長期過度膨脹的房地產業提了一個醒：長期高速發展的中國樓市泡沫和風險都在一定程度上有所加劇，需認真加以防範。
　　矛盾四：市場“焦灼”政策“淡定”，如何避免誤傷剛需？
　　【數據】“國五條”地方細則去年3月出台以來，除北京市以外，有關二手房交易個稅按個人所得的20%征收政策，在許多地方並沒有明確實施時間，因而一直處於“懸空”狀態。我國樓市調控走過了10年，但房價卻經歷了上漲最快的10年。
　　【解析】“房價靠政策是管不住的，單純的遏制需求解決不了供需矛盾，有效地增加市場供應才是穩定市場的基本方向。”全國政協委員遲福林說，十八屆三中全會後，依靠市場機制調節樓市的思路已被確立，“房產稅”“土地供應”“保障房”等市場化調控機制正在逐步完善。
　　中國房地產學會副會長陳國強認為，中央有關部門一直強調堅持調控，因此兩會後政策大變樣的可能性不大。加強政府分類指導、落實保障房工作、依靠市場化法制化的手段進行調整是大方向。
　　【記者點評】長效性調控機制的建立和鋪開需要時間，任何調控措施都應當首先保證剛需的利益和需求。調控不應“重控輕調”。當前，急切需要的是加快保障房建設、實現不動產信息聯網，以及推動房地產稅等稅費改革，讓以往“頭痛醫頭、腳痛醫腳”的調控手段逐漸淡出。　　（原標題：高歌猛進現分水嶺，房價向左向右�